En un anterior artículo tratamos los aspectos referidos a datos personales de las partes y de la vivienda; duración del contrato; importe de la renta y fianza e inventario de enseres. En este artículo, sin embargo, introduciremos aspectos más técnicos tales como las cláusulas penales, el incumplimiento; el desistimiento del contrato de alquiler y la posibilidad de que existan cláusulas abusivas en los mismos.
¿Qué son las cláusulas penales?
Son aquellas cláusulas que imponen, como su propio nombre indica, una penalización a las partes, en caso de que no cumplan con lo estipulado en el contrato.
Por ejemplo, una determinada cláusula penal sería que se estableciera un importe determinado en caso de mora en el pago de la renta, sin necesidad de requerimiento previo.
Normalmente, cuando se reclama una cantidad judicialmente, se establecen que las cantidades impagadas devengarán los intereses legales. Sin embargo, las partes pueden establecer en el contrato una cantidad fija o un tipo de interés específico.
El incumplimiento en el contrato de arrendamiento
Los incumplimientos en los arrendamientos normalmente se dan en dos aspectos fundamentales: el pago de la renta y la duración del contrato.
En el caso de que exista un impago, el arrendador podrá entablar acciones judiciales encaminadas al cobro de dichas cantidades. Incluso, tiene la posibilidad de entablar junto con este procedimiento una demanda de desahucio por impago. Este tipo de demandas van encaminadas a resarcir a los propietarios que buscan tener su vivienda alquilada frente al inquilino moroso que lleva varios meses, e incluso años sin afrontar sus rentas. Es un procedimiento de juicio verbal que suele llevarse a cabo de manera más rápida que otro tipo de procesos civiles.
¿En qué consiste el desistimiento en un contrato de arrendamiento?
Puede ocurrir que alguna de las dos partes quiera rescindir el contrato antes de tiempo. En este caso, la ley impone una cláusula penal para el arrendatario que quiera irse antes de tiempo del piso.
En concreto, el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece:
“El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”.
Por lo tanto, el inquilino, por ley, deberá resarcir al arrendador con una mensualidad por cada año de contrato que le reste. Es decir, si nuestro contrato tiene una duración de dos años y queremos irnos al año de estar viviendo en dicha vivienda, deberemos abonar al arrendador en concepto de indemnización una mensualidad de renta.
Clausulas abusivas
- Exigencia de duración del contrato por un año
El arrendatario tendrá derecho a rescindir el contrato una vez transcurridos los 6 primeros meses tras la firma del contrato asumiendo la penalización que por ley se establecería para este acto.
- Impedir al inquilino prorrogar el contrato de alquiler
La duración del contrato será de libre acuerdo entre el arrendador y arrendatario, si la duración del mismo fuese inferior a 3 años llegado el momento del vencimiento del mismo este se prorrogara obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance la duración mínima de 3 años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con 30 días de antelación a la fecha de fin de contrato o de cualquiera de sus prorrogas su voluntad de no renovarlo.
- Pagos anticipados
En ningún caso, se le podrá exigirel pago anticipado de más de una mensualidad.
- La no devolución de la fianza
El arrendador deberá reintegrar el importe integro de la fianza si no hubiera obligaciones pendientes de cubrir con la misma a la finalización del arrendamiento.
- Actualización anual de la fianza
Durante los 3 primeros años del contrato de arrendamiento, la fianza no estará sujeta a actualizaciones.
Por ello, os animamos a que si tenéis alguna duda al respecto de vuestro contrato de arrendamiento, consultéis con un abogado de manera preventiva. Porque los problemas siempre es mejor prevenirlos que curarlos.
Si necesitas asesoramiento preventivo puedes contactar con nosotros.